Leilão que vende para investidores direito de construir para além do permitido na Faria Lima é liberado e vai ocorrer nesta terça
18/08/2025
(Foto: Reprodução) Prédios da Avenida Brigadeiro Faria Lima, na Zona Sul de São Paulo, onde o metro quadrado é cobiçado pelas construtoras
Reprodução/TV Globo
A Justiça de São Paulo voltou atrás e derrubou, nesta segunda-feira (18), a liminar concedida ao Ministério Público na última sexta (15) que suspendia trechos das leis que autorizam o leilão de certificados mobiliários (Cepacs) da Operação Urbana Faria Lima, na Zona Oeste da capital. Prefeitura da capital estima arrecadar é de R$ 3 bilhões.
Na decisão dessa segunda (18), o desembargador Ferreira Alves justificou a decisão dizendo que a reconsideração da liminar de sexta (15) tem “o objetivo de assegurar a celeridade processual e mitigar a insegurança jurídica e o desestímulo aos investidores, causados pela decisão liminar anterior, agora retificada”.
👉 Os Cepacs são títulos imobiliários emitidos pela prefeitura para justificar construções já realizadas (ou não) acima dos limites da lei na região.
O mesmo desembargador que havia concedido a liminar, José Carlos Ferreira Alves, fez a reconsideração, a pedido da Prefeitura de São Paulo e da presidência da Câmara Municipal.
Assim, o leilão não tem mais impeditivo jurídico para acontecer nesta terça-feira (19) e foi confirmado pela SP Urbanismo e pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL).
Está mantido também o bônus de 30% oferecido ao mercado imobiliário na comercialização dos Cepacs.
Resta agora saber o entendimento do Tribunal de Contas do Município (TCM) sobre o reajuste do valor dos Cepacs em 21,3%. O tribunal ainda não se pronunciou sobre a resposta dada pela SP Urbanismo a respeito do assunto aos técnicos da corte.
Ao pedir a reconsideração ao desembargador, a Procuradoria Geral do Município e a Procuradoria da CMSP argumentaram a regularidade da tramitação do PL que deu origem à Lei 18.175/24, com participação popular em audiências públicas e discussão técnica adequada, bem como a compatibilidade dos artigos impugnados com o novo Plano Diretor (2014), uma vez que as disposições da Lei da Operação Urbana Faria Lima datam de 2004.
O leilão está marcado para a sede da B3, no Centro, às 12h, e disponibilizará 164.509 Certificados de Potencial Adicional de Construtivo (Cepacs) para o mercado imobiliário.
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Considerando o valor-base que está sendo usado no edital, que é de R$ 17,6 mil para cada metro quadrado, o valor mínimo estimado em arrecadação desses novos 164.509 Cepacs no leilão de terça (19) é de quase R$ 3 bilhões. O leilão é considerado o maior do tipo da história recente da cidade.
A revisão da Lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL), aprovada pela Câmara Municipal de SP em 2 de julho de 2024, criou uma nova regra que determina que os Cepacs utilizados em imóveis localizados no entorno de eixos de transporte tenham um aumento gratuito – sem recolhimento de impostos – de 30% na sua conversão em potencial construtivo.
A liminar concedida pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo suspendia o bônus de 30% dos Cepacs, que podem ser adquiridos por empresas para viabilizar obras de edifícios embargados na região da Faria Lima.
Plenário vazio da Câmara Municipal de São Paulo, no Centro da capital paulista.
João Raposo/Rede Câmara
O mercado imobiliário estima que a área tenha pelo menos 15 prédios que podem ser enquadrados nessa gratuidade.
O mais emblemático deles é o edifício St. Barths, um prédio de luxo da incorporadora São José, na Avenida Leopoldo Couto Magalhães Júnior.
Ele teve as obras embargadas em 2023, por não ter autorização da Prefeitura de SP para a construção dos 19 andares. Na época, a construtora foi multada em mais de R$ 2 milhões (veja vídeo abaixo). Para retomar a construção do edifício, a São José precisa justamente desses Cepacs que serão leiloados na próxima semana.
Outra regra que havia sido suspensa e volta a valer é a que estende o bônus de 30% para Cepacs vendidos antes da entrada em vigor das novas regras. Segundo o MP, isso gera um enriquecimento ilícito dos proprietários desses títulos.
Prédio de luxo foi construído sem autorização
Prejuízo de R$ 174 milhões
Ao conceder a liminar, o Órgão Especial do TJ-SP entendeu que as modificações nas leis n.º 13.769, de 26 de janeiro de 2004, e Lei n.º 18.175, de 25 de julho de 2024 – aprovadas na Câmara Municipal ano passado através do projeto de lei 28/2022 – são inconstitucionais e podem causar um prejuízo milionário para a cidade, calculado em pelo menos R$ 174 milhões apenas na Operação Urbana Faria Lima.
O valor foi calculado pelo próprio Ministério Público, que moveu a ação contra a prefeitura. Segundo Paulo Sérgio de Oliveira e Costa, procurador-geral de SP, os vereadores de São Paulo não ouviram adequadamente os moradores da cidade para aprovar as modificações.
Ele também alegou que os parlamentares não apresentaram qualquer estudo técnico ambiental e financeiro para demonstrar a viabilidade das medidas.
O argumento foi acolhido pelo TJ-SP na emissão da liminar concedida pelo desembargador José Carlos Ferreira Alves, relator do caso no órgão. Ele viu no pedido do MP-SP uma grave ameaça a três princípios constitucionais: o da moralidade na atividade legislativa, da economicidade na Administração Pública e da impessoalidade.
“Conclui-se que a previsão de aplicação retroativa da majoração aos Cepacs já alienados e às certidões de pagamento já expedidas, representa franca ofensa ao princípio de moralidade, que se impõe à atividade legislativa. Fere-se também o princípio de economicidade, eis que a Administração Pública não arrecadou, quando das vendas pretéritas de Cepac, o valor relativo a esse acréscimo que agora se lhes pretende conferir. Além disso, o ‘prêmio’ se destina a pessoas certas e determinadas, com o que se viola ainda outro princípio constitucional: a impessoalidade”, escreveu.
O bônus aprovado na Câmara através do PL 28/2022 foi regulamentado pelo decreto municipal nº 64.112, publicado pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), em 20 de março de 2025.
"A Administração Pública municipal, em razão da concessão graciosa [gratuita] aos particulares de 30% do estoque do potencial construtivo já alienado (mas ainda não utilizado), deixa automaticamente de arrecadar com a alienação dessa metragem de potencial construtivo, o que representa autêntica renúncia de receita. Essa renúncia se dá na ordem de R$ 174 milhões", disse o procurador-geral de SP.
O que diz a Prefeitura de SP
A Prefeitura de São Paulo afirma que os recursos arrecadados no leilão serão destinados prioritariamente a investimentos em habitação de interesse social, obras de infraestrutura e implantação de equipamentos públicos no Complexo Paraisópolis.
"A administração municipal reafirma que as ações previstas na Operação Urbana são fundamentais para viabilizar obras de mobilidade, habitação, infraestrutura e qualificação de espaços públicos, trazendo benefícios diretos para a população. Os artigos questionados referem-se à aplicação de parâmetros urbanísticos na OUCFL", disse a prefeitura em nota (veja íntegra abaixo).
A gestão Nunes também afirma que "a Lei Municipal nº 18.175/2024 não criou nenhum benefício genérico ou descolado do planejamento urbano". "Trata-se de uma adequação necessária e legítima, prevista pelo próprio Plano Diretor Estratégico, para corrigir distorções e garantir condições equilibradas de adensamento urbano, preservando a atratividade das Operações Urbanas e assegurando que seus recursos continuem financiando obras e melhorias urbanas para a cidade."
"O chamado 'bônus de conversão' é, na prática, o mesmo mecanismo de incentivo já aplicado em toda a cidade nas Zonas de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU)", frisou.
O g1 procurou a Câmara Municipal de São Paulo para se pronunciar sobre o assunto, mas ainda não obteve retorno.
Fachada do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), no Centro da capital paulista.
Divulgação
O procurador-geral do MP-SP, Paulo Sérgio de Oliveira Costa, e o consultor imobiliário Sérgio Belleza Filho, especialista em Cepacs da consultoria Binswanger Brazil.
Reprodução/Rede Sociais
Início do imbróglio
A denúncia do Ministério Público foi baseada em um parecer jurídico da SP Urbanismo – órgão especializado da Prefeitura de SP, que no ano passado recomendou aos secretários do prefeito Ricardo Nunes (MDB) que consultassem a Procuradoria Geral da Município (PGM) para um necessário veto aos itens do bônus gratuito oferecido pelos vereadores às construtoras.
O documento assinado pelo gerente jurídico do órgão – Marc Zablith – diz que a concessão do benefício retroativo de 30% às construtoras da cidade “estaria a se configurar verdadeiro enriquecimento sem causa [dessas empresas], haja vista a inexistência de fato jurídico idôneo para ensejar o aumento patrimonial de detentores de CEPACs e certidões já emitidos” pela prefeitura.
“Não há razão lógica para a criação incentivos ex post, retroativos. (...) tal regra desnatura o mecanismo de captação de rendas imobiliárias para a realização de investimentos públicos, como sói [é comum] acontecer em OUCs [Operações Urbanas Consorciadas]”, escreveu Zablith.
O parecer foi encaminhado ao Ministério Público por entidades de defesa da cidade, reunidas no Movimento Defenda São Paulo.
Ao apresentar o caso à Justiça em forma de ação direta de inconstitucionalidade (ADI), o procurador-geral do MP-SP classificou o dispositivo como uma “lei que institui verdadeiro prêmio financeiro, por ato do próprio Poder Público, a particulares”, afrontando a moralidade e a ética.
“A previsão de aplicação retroativa da majoração aos CEPAC já alienados e às certidões de pagamento já expedidas representa franca ofensa aos princípios de moralidade, que se impõe à atividade legislativa, traduzido na prescrição de regras que se mostrem em conformidade com uma ordem ética, acordada com os valores sociais prevalentes”, escreveu Paulo Sérgio de Oliveira e Costa na denúncia.
ÍNTEGRA DA NOTA DA PREFEITURA
"A Prefeitura de São Paulo informa que o leilão de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) previsto para a próxima terça-feira (19) está mantido na cidade uma vez que não foi objeto da liminar mencionada. Em relação aos dois dispositivos da Lei Municipal nº 18.175/2024 e do Decreto nº 64.112/2025 suspensos temporariamente pelo Tribunal de Justiça de SP, a Procuradoria Geral do Município destaca que ainda não foi notificada da decisão. Um eventual pedido de reconsideração será avaliado pela Prefeitura. A administração municipal reafirma que as ações previstas na Operação Urbana são fundamentais para viabilizar obras de mobilidade, habitação, infraestrutura e qualificação de espaços públicos, trazendo benefícios diretos para a população. Os artigos questionados referem-se à aplicação de parâmetros urbanísticos na OUCFL.
Segundo a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), a promulgação da Lei Municipal nº 18.175, de 25 de julho de 2024, pelo prefeito Ricardo Nunes criou e definiu o perímetro expandido da Operação Urbana Consorciada Faria Lima com a inclusão do Complexo Paraisópolis (composto pelos bairros Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro). Ela também autorizou um acréscimo de 250 mil m² de área adicional de construção, tornando viável a realização de uma nova oferta de CEPACs. Isso se justifica pelo esgotamento dos estoques atuais de metros quadrados disponíveis para construção adicional. Mais de 2,2 milhões de metros quadrados adicionais já foram consumidos desde o início da operação.
Em março de 2025, a Prefeitura publicou o Decreto 64.112/2025, que regulamenta a nova lei da OUCFL. A legislação detalha os procedimentos e orienta investidores sobre o licenciamento de edificações na região. Ela ainda atualizou a metodologia de cálculo da área adicional de construção e a quantidade de Cepacs a serem adquiridos".
Importante destacar que a Lei Municipal nº 18.175/2024 não criou nenhum benefício genérico ou descolado do planejamento urbano. Trata-se de uma adequação necessária e legítima, prevista pelo próprio Plano Diretor Estratégico, para corrigir distorções e garantir condições equilibradas de adensamento urbano, preservando a atratividade das Operações Urbanas e assegurando que seus recursos continuem financiando obras e melhorias urbanas para a cidade. O chamado “bônus de conversão” é, na prática, o mesmo mecanismo de incentivo já aplicado em toda a cidade nas Zonas de Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU).
